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成都商务调查公司,成都市商务办公物业市场调查,成都办公用品批发市场,成都二手办公家具市场

发布时间:2014-01-22 来源: 物业管理市场调查报告

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成都市商务办公物业市场调查 前沿: 经营都市的战略已经正式被成都市政府提上了工作议程,城市新的策略形象也定 位于“西部之心,魅力成都”。 城 市 经 营 战 略 最 终 体 现 于 人 与 整 体 环 境 的 最 佳 结 合 。对 于 成 都 市 的 商 务 环 境 如 何 , 我们选择从商务办公物业的供应与需求市场来阐述。 此 次 供 应 市 场 的 调 查 结 果 主 要 是 通 过 对 成 都 市 二 环 路 以 内 (因 二 环 路 以 外 的 纯 写 字 楼 数 量 极 少 ,因 而 忽 略 不 计 ) ,上 世 纪 90 年 代 中 后 期 修 建 并 投 入 使 用 的 51 个 纯 写 字 楼 (不 含 酒 店 内 的 商 务 办 公 楼 )进 行 调 查 获 得 ; 消 费 市 场 的 需 求 则 是 通 过 对 各 类 机 构 负 责人进行访谈获得。 供应市场 1. 供 应 市 场 的 总 体 状 况 1) 商 务 办 公 物 业 主 要 沿 天 府 广 场 - 顺 城 街 - 玉 带 桥 -- 东 城 根 街 - 人 民 南 路 的 “ 锤 ” 状 区 域 分 布 , 已 基 本 形 成 城 市 中 央 商 务 区 (CBD) 的 雏 形 ; 2) 商 务 办 公 的 分 布 已 经 开 始 出 现 由 市 中 心 向 南 延 伸 发 展 的 状 况 ,随 着 城 南 副 中 心 规划建设的实施,这种现象将更加明显; 3) 中 高 档 商 务 办 公 物 业 供 应 量 较 小 ,出 租 率 较 高 ;中 低 档 商 务 物 业 的 供 应 大 ,但 整体使用率低; 4) 中 高 档 商 务 办 公 物 业 集 中 在 顺 城 街 及 天 府 广 场 周 边 ,主 要 以 纯 写 字 楼 的 形 式 出 现;而中低档商务物业则更多的出现在一环路沿线。 5) 大 多 数 商 务 办 公 物 业 周 边 的 绿 化 面 积 较 小 甚 至 没 有 ,而 且 周 边 适 合 普 通 员 工 消 费 的 餐 饮 配 套 设 施 也 很 少 (尽 管 个 别 商 务 办 公 物 业 内 设 有 员 工 餐 厅 ), 在 商 务 办 公 物 业 内工作的人员就餐非常不方便。 6) 2002 年 8 月 成 都 市 新 的《 土 地 级 别 与 基 准 地 价 》的 施 行 ,使 城 区 内 一 级 商 业 用 地 基 准 地 价 攀 升 至 每 亩 573.67 万 。

目前城市商务办公物业分布的主要区域都属于一级 商业用地的标准,物业租售价格下跌机率较小。 7) SARS 过 后 ,人 们 对 健 康 有 了 更 深 刻 的 理 解 。写 字 楼 作 为 上 班 族 们 最 主 要 的 活 动 场所,其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。可想 而知,今后的商务办公物业无论开发理念,还是产品设计都会有更大的突破。 8) 现 阶 段 使 用 的 多 数 商 务 办 公 物 业 都 是 上 世 纪 90 年 代 中 后 期 修 建 的 , 新 项 目 投 入 较 少 。

仅 在 目 前 , 出 现 了 包 括 “ 时 代 广 场 ” 、 “ 央 扩 置 业 ·开 行 国 际 广 场 ” 、 “ 新 加城仁恒项目”等在内的在建或拟建工程都定位于甲级写字楼。后两者还更多的附加 了生态、健康的人性化因素,相信这些都将引导成都商务环境的飞跃; 2. 基 本 数 据 : 1) 历 年 的 销 售 情 况 写字楼竣工面 年份 积(万 M ) 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 4.93 (1-9) 26.20 26.99 26.56 26.48 15.07 9.69 72.17 2 实际销售面积 (万 M ) 5.78 10.95 7.73 8.98 8.85 14.94 22.98 2 空置面积 (万 M ) 12.14 24.94 28.01 20.09 20.95 19.79 17.68 2 新开工面积 (万 M ) 15.92 21.07 —— 25.63 15.99 8.42 —— 2 施工面积 (万 M ) 112.90 120.98 —— 99.52 65.76 57.19 —— 2 11.46 10.27 66.50 近年来,商务办公物业建设竣工面积呈下降趋势,目前使用的商务办公物业多属 于 97 年 及 以 前 建 设 的 同 质 化 写 字 楼 ,智 能 化 设 施 以 及 物 业 服 务 、环 境 等 方 面 都 有 待 提 高和改善。

但 在 2002 年 的 写 字 楼 竣 工 面 积 突 增 至 72.17 万 平 方 米 , 使 用 率 高 达 75.5% ; 而 2003 年 的 施 工 面 积 较 2001 年 提 升 了 将 近 10 平 方 米 ; 这样的结果与前一年的高使用 率 以 及 城 市 发 展 策 略 的 改 变 直 接 关 联 。纵 观 2004 年 ,央 扩 置 业 ·开 行 国 际 广 场 、新 加 坡 仁 恒 项 目 、百 货 大 楼 改 建 项 目 的 筹 备 、实 施 ,势 必 会 将 一 批 旧 的 商 务 办 公 物 业 淘 汰 , 进入新一轮的博弈。 整体来看,商务办公物业的空置面积正呈逐年下降的趋势。再将其与也是逐年下 降的商务办公物业竣工面积结合起来看,不难发现:目前成都市的商务办公物业的市 场供需正趋向平衡发展,市场杠杆的调节作用明显。 2) 区 域 分 布 目 前 , 在 成 都 市 区 内 (二 环 路 以 内 区 域 )的 写 字 楼 主 要 分 布 在 顺 城 路 、 春 熙 路 和 天 府 广 场 所 围 合 成 的 市 中 心 区 域 ,达 到 了 总 体 供 应 水 平 的 54% ;然 后 依 次 是 城 南 、城 西 , 城东和城北几乎没有。 成都市城区内南北贯穿的人民南路、顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道组成了 城市主要交通网络的主动脉;在这一区域内无论是传统的商业,还是商务、文化服务 都较为集中、繁华,而且各种配套设施也比较完善,到达城区各个方面的直线距离都 较近;另外,区域内的土地价值已也属于一级商业地价,投资潜力巨大。 随着城市向东向南发展的进一步加快,城市结构由单核心向多核心发展,特别是 城市南部副中心的建设,沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势, 其商务、商业功能也逐渐显现出来,可能是今后城市新结构下的主要商务线。而人民 南路沿线上几个即将兴建的商务办公物业也是对这一发展趋势的验证。另外,城南桐 梓林、棕南、棕北区域内的高档次社区中的商务办公现象正在出现已然成熟并成为主 要的商务接待活动场所,人民南路沿线商务大道的形成是必然的。 3) 位 置 分 布 顺 城 街 、天 府 广 场 、春 熙 路 、东 城 根 街 四 大 片 区 已 囊 括 了 成 都 市 将 近 70% 的 商 务 办 公 物 业 ,并 主 要 集 中 在 顺 城 街 和 天 府 广 场 周 边 ;人 民 南 路 沿 线 上 分 布 了 包 括 川 信 大 厦 、 威 斯 顿 联 邦 大 厦 、岷 山 饭 店 、锦 江 宾 馆 等 高 档 纯 办 公 物 业 与 星 级 酒 店 ( 也 提 供 商 务 服 务 但 此 次 调 查 未 包 含 ) ,虽 然 数 量 不 多 但 却 抢 占 了 城 市 大 多 数 的 高 端 消 费 者 ;一 环 路 沿 线 的写字楼则主要分布于磨子桥片区与城西。 目 前 ,顺 城 街 聚 集 了 成 都 市 的 大 部 分 中 高 档 写 字 楼 ( 在 城 市 总 体 商 务 办 公 物 业 中 占 到 21.57% 的 比 例 ) ,而 且 在 顺 城 街 与 西 玉 龙 街 形 成 的 “ L” 型 区 域 内 ,分 布 了 成 都 市 将 近 80% 左 右 的 金 融 机 构 , 是 城 市 主 要 的 商 务 中 心 , 顺 城 街 片 区 已 经 具 备 了 形 成 中 央 商 务 区 (CBD) 的 一 些 必 要 条 件 , 开 始 有 了 中 央 商 务 区 (CBD) 的 雏 形 ; 加 之 , 政 府 所 规 划 的 城 市 CBD 区 域 也 将 其 纳 入 其 中 , 并 且 成 都 市 的 地 铁 一 号 线 也 将 在 现 在 的 “ 成 都 市 体 育 馆 ” 附 近 设 出 入 口 , 为 其 成 为 城 市 未 来 真 正 的 CBD 提 供 更 大 的 支 持 。 同时,随着城市旧城改造的深化进行,国有土地出让的规范化操作,以及城市中 心土地的稀缺性,将使土地价值飞升,也会使区域内的商务办公物业的开发走向更高 层次的产品路线。因而,也会对区域内现有的商务办公物业产生较大的冲击。 4) 物 业 档 次 ( 租 金 水 平 ) 目前,成都市商务办公市场供应的物业类型以中档产品为主,占到总体供应量的 51% ; 中 高 档 及 高 档 商 务 办 公 物 业 的 比 例 相 应 要 低 得 多 , 其 比 例 分 别 为 总 体 供 应 量 的 25% 和 14% ; 10% 的 低 档 商 务 办 公 物 业 。 据 调 查 , 目 前 成 都 市 几 幢 老 牌 的 高 档 商 务 办 公 物 业 的 入 驻 率 基 本 都 已 超 过 了 80% , 新推出的威斯顿联邦大厦、城市之心,由于推出的时间不长,所以入驻率相应要低一 些。随着城市中央商务区的规划与建设的实施,结合城市经营的新战略,考虑到土地 价格的飙升,顺应西部开发带来的实力商务消费机构的需求,商务办公物业将出现产 品高档化、人性化和生态化的趋势。 5) 物 业 管 理 费 用 45.1% 的 商 务 办 公 物 业 每 月 ·每 平 方 米 的 物 业 管 理 费 用 在 5 元 / 平 方 米 以 下 , 将 近 20% 的 商 务 办 公 物 业 不 收 取 物 业 管 理 费 用 。

物 业 管 理 费 用 在 5-10 元 / 平 方 米 与 10-15 元 / 平 方 米 的 商 务 办 公 物 业 比 例 也 与 其 供 应 量 一 样 , 只 占 到 总 体 供 应 量 的 19.61% 和 15.69% 。 由于市场上供应的商务办公物业以中档类型的居多,这也决定了这些办公物业所 提供的物业管理服务水平不高。目前,就消费市场来说,商务消费者对于商务办公物 业的物业管理水平更多的是要求软性配套的建立、健全,尽可能的实现商务办公的服 务达到人性化的状态。 6) 高 档 写 字 楼 的 入 住 率 都 较 高 根 据 调 查 , 目 前 成 都 高 档 写 字 楼 的 入 住 率 都 较 高 , 平 均 达 到 80 % 。

近 年 来 成 都 招 商 引 资 的 环 境 不 断 优 化 ,吸 引 大 量 外 来 资 金 ,是 写 字 楼 需 求 增 加 的 一 剂 强 心 针 。同 时 , 政府对民营经济的鼓励和扶持,大量中小型民营企业成为高档写字楼需求中不可忽视 的主力军。另外还受到金融、会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业的影响。

入世之后,随着这些行业发展经营本地业务,其规模将随着业务的发展而逐渐扩大, 对写字楼的需求也将逐渐释放出来。因此,成都目前不论是甲级写字楼还是中档写字 楼的需求都较旺盛。 7) 写 字 楼 租 赁 客 户 呈 现 多 元 化 在对目前主要写字楼的大部分入住客户进行的行业分析后发现,各行各业都有涉 及 ,分 布 比 较 平 均 。从 行 业 特 征 来 看 ,主 要 客 户 集 中 在 IT 、通 讯 、电 子 科 技 、文 化 传 媒 、金 融 保 险 、建 筑 及 房 地 产 、电 信 及 医 药 上 ,其 中 IT 、通 讯 、电 子 科 技 行 业 的 知 名 客户高居首位,而这些行业也正是成都经济的主要组成部分。预计这个趋势在今后几 年内,不会有大的变化,未来新增的写字楼亦将面临这些客户群。据分析,目前除了 在市中心、人民南路及顺城街集中了大量的高档写字楼外,在东城根街、骡马市商圈 中的中档写字楼则集中大量的中小型成长型企业。 8) 外 资 企 业 机 构 偏 爱 星 级 酒 店 。尽 管 成 都 的 高 档 商 务 办 公 物 业 在 硬 件 、软 件 配 套 等方面都已有些档次,但离国际水准还有相当距离。相当多的外资机构宁愿花大价钱 去租五星级酒店。锦江宾馆与总府皇冠假日酒店是外资机构入住比较多的星级酒店。

如长租锦江宾馆的香港汇丰银行成都办事处、康隆亚洲公司成都办事处、日本丰田汽 车成都代表处等,以及长租皇冠假日酒店的加拿大加成顾问有限公司成都办事处、日 本经济协会成都事务所等。而各大写字楼也没有放弃过将其争取过来的努力。成都商 务办公物业的专业化水平不高,是制约成都写字楼发展的最大障碍。 需求市场 1. 基 本 情 况 1) 商 务 办 公 物 业 的 使 用 主 要 是 以 租 赁 为 主 , 租 赁 与 购 买 之 间 的 比 例 大 概 占 到 7:3 的比例; 2) 商 务 办 公 物 业 租 赁 客 户 中 ,私 营 企 业 占 到 绝 大 多 数 (47%) ,其 次 有 30% 左 右 的 外 资企业和机构,另外国营企业和合资企业也占到一定比例;购买商务办公物业的客户 中 ,以 国 营 企 业 居 多 达 到 45% 的 比 例 ,个 人 投 资 的 比 例 达 到 了 25% ,另 外 还 有 30% 的 私 营企业; 3) 80% 以 上 的 企 业 没 有 对 员 工 办 公 环 境 的 大 小 进 行 规 范 性 的 要 求 , 少 数 有 员 工 办 公 面 积 标 准 的 企 业 制 定 的 员 工 办 公 面 积 最 小 的 4 平 方 米 ,最 大 10 平 方 米 ,对 员 工 办 公 条件的改善并不十分重视。 4) 目 前 , 绝 大 多 数 的 企 业 接 受 的 物 管 服 务 为 :

24 小 时 的 保 安 / 保 卫 、 代 收 电 话 / 水电费、收发信件、报纸、邮递服务;打扫公共的环境卫生、停车位等一些基本的服 务内容; 5) 停 车 、就 餐 、电 梯 、通 风 、采 光 等 因 素 是 最 容 易 受 到 商 务 办 公 消 费 群 体 的 挑 剔 , 也是目前多数消费群体不满意程度最高的几大影响因素。 2. 目 标 消 费 市 场 的 需 求 心 理 分 析 1) 选 择 办 公 地 点 的 重 要 影 响 因 素 ? 是否符合公司发展及形象的要求 ? 商务办公物业的租金和售价 ? 进出办公地点的交通顺畅、方便 ? 商务办公物业所处的位置,是否是商业繁华地段 ? 商务和办公配套是否完善及方便程度 ? 办 公 环 境 的 舒 适 性 、 健 康 性 (如 就 餐 是 否 方 便 , 通 风 、 采 光 条 件 是 否 良 好 等 ) 2) 对 办 公 条 件 的 要 求 及 建 议 ? 办公环境安静、整洁 ? 停车便利、有充足的停车位 ? 提供餐厅或餐饮配套,解决上班的工作餐 ? 网络和宽带、中央空调的配备 ? 对入驻企业的整体素质进行选择,事前控件有利于提升物业自身档次 ? 建立整个物业内各租户的通讯录,方便业务联络 3. 商 务 办 公 物 业 消 费 群 体 的 需 求 倾 向 1) 实 力 机 构 多 选 择 档 次 较 高 、物 管 较 完 善 的 办 公 物 业 ,中 小 机 构 为 提 高 自 身 公 司 形象,选择档次相对低、但功能适用的办公物业。未来一段时期内,中小型发展企业 及个人投资行为将会是有所提升;国际资本的引进势必会引发高端商务办公物业的开 发; 2) 纯 办 公 物 业 仍 然 是 需 求 的 主 体 ; 3) 适 用 、 居 中 (100-200 平 方 米 ) 的 办 公 面 积 被 普 遍 看 好 。

4) 对 产 品 的 需 求 特 征 越 来 越 集 中 在 配 套 、 管 理 、 价 位 等 方 面 。 小结 未来的办公环境将是科技、健康、人性化相结合,随着西部大开发的深化势必会 吸引大批的国际性企业入驻成都,为商务办公物业提供大量的消费需求;另外,从国 际贸易形式的发展趋势来看,电子商务和网上交易的普及,也就相应地对写字楼的网 络配套硬件设施和物业管理水平提出更高的要求, 满 足 对 商 务 办 公 物 业 的 5A 级 智 能 办 公要求。 新科技办公模式要有特色服务,如考虑到一些企业经常加班,物业管理公司可能 考 虑 提 供 24 小 时 服 务 ;建 立 前 台 服 务 ,满 足 商 业 服 务 的 标 准 ;设 有 配 餐 中 心 ,提 供 满 意的餐饮服务,在通常商务办公物业员工餐厅提供午餐的基础上,同时还提供早、晚 员 工 餐 ; 另 外 还 有 环 保 办 公 、 24 小 时 工 程 管 理 服 务 等 。 人性化的商务办公物业必然会出现,可能更多的是考虑室内采光,最好能让每个 房间都能享受到自然光线;还要有比较高的层高,较开阔的视野,较通透和开放的空 间,使人坐在里面没有压抑感;另外,还要有充足的新风量,满足消费者对通风的要 求;商务物业的绿化环境也应当是考虑的重点。

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